ПОШЛА ПО РУКАМ. Отворить потихоньку калитку и войти в нищий город, как тень



  В январе 2002 года вступил в действие новый Земельный кодекс РФ, в котором заложена правовая база для выкупа земельных участков в собственность. Прогрессивная реформа была призвана оживить полумертвый рынок земельных сделок в стране, повысить ликвидность предприятий и увеличить налоговые сборы. Казалось, теперь-то вечно нищий орловский горбюджет получит живительную финансовую инъекцию, но вместо этого уже три года муниципальная земля за бесценок «идет» по частным рукам.

ФАКИР БЫЛ ПЬЯН, НО ФОКУС УДАЛСЯ?

  В одном из прошлых номеров «НО» рассказали о внезапно выросших металлических столбах на проезжей части дороги, проходящей мимо одного из частных предприятий города Орла: на улице Гайдара, словно возрождая традиции кампании самозахвата собственности, проводимой в начале 90-х потомком известного писателя, кто-то решил оттяпать себе кусок муниципальной земли. Той самой, которая называется «землей общего пользования» и в равных долях принадлежит всем горожанам. Той самой, которую по закону никто оттяпать не может. Но столбы уже опоясал сетчатый забор, а заборы, как известно, просто так не появляются.
  К слову, это не первый случай вольного обращения с землей в этом районе, хотя еще три года назад она мало кого интересовала. Ведь единственной местной достопримечательностью тогда была огромная свалка. Перспективным район стал 31 января 2002 года, когда Орловский горсовет вынес постановление “О строительстве микрорайона “Молодежный”. В списке участников того заседания — и мэр В. Уваров, и его замы В. Азаров и Е. Жеглов. Ни у кого из них не возникло тогда возражений по поводу проекта строительства жилья для молодых семей. Депутаты решение приняли единогласно.
  Строительство началось, но вместо социального жилья в микрорайоне с согласия Уварова и его окружения появились… автостоянка и автомойка. Еще несколько предприятий этого сверхприбыльного бизнеса должны «вырасти» в ближайшее время - постановления об этом уже подписаны мэром, а участки не только отведены, но и завалены стройматериалами. Дело, однако, не в них.
  – Ни один из участков не был передан на законных основаниях, - убежден депутат горсовета Ю. Малютин. – В соответствии с законом и Уставом города Орла вся полнота прав собственника на муниципальную землю закреплена за населением города. А выступать от его имени может только горсовет. Но все прошло «мимо» депутатов — через мэрию, которая не имела на то никаких прав.
  «Прошедшая мимо» земля по представлению городской комиссии по землепользованию и градостроительству под председательством заместителя мэра Е. Жеглова была отдана мэрией в аренду неким господам Пузанкову, Литвинову, Маркину, Медведеву, Дышленко, а также ЗАО «Трансэнергосервис», ООО «Ловато-Автогаз» и ООО «Винта». Всего около двух гектаров земли, примерно четверть из которых уже перешла в частную собственность! Остальное, видимо, ждет такая же судьба.
  Технология до смешного проста: земля берется в аренду на год под «проектно-изыскательские работы», затем на ней что-нибудь строится. Это может быть здание или его фундамент, асфальт или даже тротуарная плитка – то, что можно оформить как недвижимость, охраняемую правом частной собственности. Согласно кодексу земельный участок наследует судьбу расположенных на нем строений, значит, при желании после окончания срока аренды муниципальная земля может стать частной. Существует и другой путь: строение можно продать, и тогда владельцем участка автоматически становится новый хозяин. Если перепродать несколько раз, вернуть землю в муниципальную собственность будет практически невозможно.
  — Мэрия неоднократно передавала участки из категории земель запаса и земель общего пользования в частные руки, хотя это запрещено Земельным кодексом! — говорит Ю. Малютин. – Сначала земля должна быть переведена горсоветом в другую категорию. Но мэрия с такой инициативой ни разу к депутатам не обращалась. Поэтому, как минимум, все постановления, касающиеся передачи земель общего пользования и запаса, могут и должны быть признаны недействующими с момента подписания их мэром. Разбираться надо с каждым случаем.

УГНАТЬ ЗА 60 СЕКУНД

  Почему же неперспективная земля вдруг не только обрела ценность, но и стала предметом жарких споров между депутатами и мэрией? Потому что цена на сооружения может падать, а на землю неизменна или способна возрастать. К тому же, это и залоговое имущество, и предмет выгодного торга. Поэтому земля становится не только элементом надежных гарантий, но и потенциальным плацдармом для проведения спекуляций. Главное - суметь правильно распорядиться ею, пока калиточку не закрыли. А закроют обязательно: уже с 1 января 2006 года единственной основой для определения ставки земельного налога и выкупа участков будет служить так называемая кадастровая цена, которая является предметом давней головной боли для местной власти. По замыслу правительства, эта мера позволит, наконец, навести порядок с оборотом земель по всей стране. Цена на землю приблизится к рыночной и перестанет обслуживать спекулятивно-спаянные интересы региональной власти и крупного прикормленного бизнеса, попутно пополнив бюджеты разных уровней.
  К слову, произойти это должно было еще три года назад, но некоторые регионы, в том числе и Орловщина, реформу со скрипом прокатили. До вступления в силу нового кодекса сделки с землей и налогообложение на территории Орловской области зависели от так называемой нормативной стоимости, которая определялась областной администрацией. За основу для ее расчета бралась ставка земельного налога, равная ставке арендной платы. И землю “отдавали” по бросовой цене – от 10,45 до 21,14 рублей за квадратный метр в зависимости от территориально-экономической зоны.
  Новый кодекс потребовал от регионов принятия кадастровой, то есть реальной цены, близкой к рыночной, которая должна была начать действовать с 1 января 2002 г. Однако методику оценки Росземкадастр утвердил только 17 октября 2002 г. Коллегия администрации Орловской области тоже не поторопилась и постановление № 126 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений области» приняла лишь 15 августа 2003 г., то есть лишь через год и восемь месяцев после выхода федерального закона! Средняя стоимость земли под многоэтажными домами возросла с 200 тысяч рублей за гектар до 18 млн, под гаражами и автостоянками – до 13 млн, под торговыми точками – до 23 млн рублей. Примерно такие же цены сложились и в соседних регионах.
  «Протянутый» период времени был отмечен небывалой активностью на рынке сделок. Только под строительство многоэтажных жилых домов на территории Орла было выделено 40 земельных участков общей площадью более 26 гектаров. Удивительно, если учесть, насколько в условиях действия нового кодекса эти сделки были невыгодными для бюджета: одно дело, когда гектар земли оценен в 200 тысяч рублей, и совсем другое, когда в 18 миллионов. К слову, в Москве кадастровая цена действует уже несколько лет, и за землю под строительство орловского представительства в столице нашему областному бюджету, например, предложили раскошелиться из расчета 180 млн руб. за га! А мы все удивляемся, откуда у столицы деньги?
  – Трудно сказать, сколько земли «ушло» за это время из муниципальной собственности задарма, — говорит Ю. Малютин. – Есть сведения, что мэр подписал несколько тысяч таких постановлений. В зависимости от кадастровой цены должны были идти и налоговые отчисления в бюджет, а они шли от цены нормативной. То есть город мог заработать приличные деньги, а в итоге остался ни с чем: ни земли, ни денег. Теряет и область. А вот новые владельцы земли смогут неплохо нажиться, продав ее по рыночной цене.
  Кому же посчастливилось стать обладателем этих участков? В списке только обласканные губернатором ОАО ООЦРО «Развитие», ОАО «Орелстрой», ЗАО «Орелстройинвест», ООО ФСК «Чайка», КТ «Социальная инициатива» и др. Но даже эти сверхнеприкосновенные после продления срока аренды своей земли по закону должны были платить налоги исходя не из 200 тысяч, а из 18 миллионов. Но постановлением № 179 от 17 декабря 2003 года коллегия администрации Орловской области по непонятным причинам признала свое же «кадастровое» постановление № 126… «утратившим силу». Коллегия сделала это «по-тихому», «затесав» важный для области документ, принятия и утверждения которого до сих пор требует федеральное законодательство, в очень длинный список «значительных» актов.
  — Власть просто уводит «родные» компании от полного налогообложения, - считает Ю. Малютин. – Область вернулась к расчетам по нормативной цене, что обедняет бюджет.

ОДИН ПИШЕМ, ДВА - В УМЕ

  В марте-апреле 2005 года по настоянию депутатов горсовета Контрольно-счетная палата провела анализ применения кадастровой стоимости земельных участков при их выделении под строительство жилья в 2004 г. и I квартале 2005 г. Проверке подверглась деятельность городских управлений муниципальным имуществом, архитектуры и градостроительства и комитета по земельным ресурсам и землеустройству. В поле зрения депутатов попало всего 57 земельных участков, но даже по ним выводы КСП убийственны.
  Так, проверяющие пришли к выводу, что в городе искусственно сложилась ситуация, при которой землю выгоднее стало продавать, чем сдавать в аренду, что противоречит основному экономическому принципу ликвидности — земля должна работать и создает предпосылки для спекуляции землей не только чиновниками, но и новоиспеченными частными собственниками. Косвенно это подтверждает тот факт, что ни один из обследованных участков не был продан в частную собственность, хотя некоторые статус все-таки поменяли. Произошло это по отработанной схеме с предоставлением участка в аренду для «проектно-изыскательских работ» и последующим строительством на нем различных объектов. Подсчитав упущенную от этого выгоду, КСП пришла к выводу, что городская казна потеряла как минимум 27,7(!) млн рублей.
  — Поскольку речь идет менее чем о 60 постановлениях о выделении земли, то можно предположить, что общий ущерб за последние три года может быть в десятки, если не в сотни раз больше, — говорит Ю. Малютин. — Самый приблизительный, минимальный расчет позволяет говорить о том, что потери могут составить 500 миллионов рублей — треть городского годового бюджета. Не надо зацикливаться на продаже земли, понятно, что не каждый сумеет ее купить за 18 миллионов. Но взять в аренду и платить налоги может. Только так мы заставим землю «работать» на бюджет.
  По мнению членов КСП, все это стало возможно из-за отсутствия ясности в цене продажи земли для жилищного строительства, поскольку «толкование различных законодательных и нормативных документов отличается в 200 раз»! Иными словами, рынок земли в Орле регулируется не единой кадастровой ценой, как в Москве, а сразу несколькими федеральными и региональными законами, а также постановлениями мэрии, в которых цена на одну и ту же землю колеблется от 10,5 до 1883,48 рублей за квадратный метр. И чиновник получает возможность самостоятельно и безнаказанно выбирать, кому и по какой цене ее отдавать. Более того, в 47 случаях из 57 закон, помимо прочего, был нарушен еще и тем, что земля отдавалась в аренду практически безальтернативно. А ведь земельный кодекс требует в каждом конкретном случае проведения открытых торгов или аукциона с обязательным предварительным информированием об этом в СМИ.
  Выводы КСП однозначны: с землей в городе пора наводить порядок. Но кто наведет? По закону опротестовать и добиться отмены постановлений мэра можно только в суде, и сделать это может только прокуратура. Осмелится ли?

8 августа 2005, 22:00  1748

Комментарии

Реклама

Ещё из раздела
"Экономика и власть"